近日，广州黄埔科学城某网红盘业主发布3页长信，呼吁邻居抱团“护盘”，引发广泛关注。事件源于9月该小区一套104㎡二手房以2.96万元/㎡价格成交，单价跌破“3字头”，与部分房源挂牌价相比几近腰斩，较同月小区内多宗成交价格也下调超15%。业内人士指出，当前二手房业主不仅面临高使用率新规产品冲击，“所见即所得”优势还被一手楼盘高现楼销售占比削弱，且部分中介借“信息不对称”诱导卖家调低价格，令卖家作出非理性判断，此类现象需正视。
业内人士认为，业主不要仅凭中介的一面之词就作出决策，可多参考周边小区成交情况、区域规划等信息，制定合理的挂牌价。
大壮名城业主心态各异
在售房源挂牌价相差甚远
“理性应对市场波动，共同维护大壮名城家园价值……”一篇在黄埔大壮名城业主群“呼吁护盘”的千字文近日在网上热传，“护盘倡议”从多方面分析市场，呼吁邻居抱团守护小区房价。
9月中，大壮名城一期一套104㎡的二手房以2.96万元/㎡的价格成交，与目前部分小区内房源的挂牌价相比，几近腰斩，较同月小区内多宗成交价格也下调超15%。新快报记者发现，目前该小区在贝壳找房平台共有64套在售单位。业主心态差异明显，92㎡至104㎡单元的挂牌价从3.6万元/㎡至6.3万元/㎡不等，不同房源价差甚大。
而从9月的6宗成交来看，除了一套单位成交价跌穿“3字头”，其余单位成交价在3.4万元至3.7万元/㎡。在“护盘倡议”中，某业主建议小区业主定价前参考近半年正常成交价，而非极端低价；不急于卖房的业主撤盘或挂高价，避免造成“房源过剩”假象；急于成交的业主优先在业主群“内部消化”，既省中介费又能隐藏低价；同时提醒邻居勿信开发商营销噱头，强调一期现楼有“即买即入学”的优势，而二期存在收楼风险。
对于业主的自发护盘行动，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这反映出当前二手房市场部分板块存在非理性交易、相互踩踏的“市场失灵”状态。“部分业主因恐慌而抛盘，最终成交价远低于市场平均水平，甚至比上一套成交价格、自身挂牌价格低很多，这说明业主在买卖双方与中介的三方关系中，处于明显的弱势地位。”李宇嘉进一步分析，当前楼市处于买方市场，买方议价权较强，而中介机构掌握着大量买方资源，在与卖家沟通时也具备优势，部分中介会利用这种信息不对称，诱导卖家降价成交，进一步加剧了价格下跌态势。
新规新品“以价换量”及现房冲击，分流二手买家
在“护盘倡议”中，业主认为，除了中介恶意压价制造焦虑、个别业主恐慌抛售引发连锁反应外，“开发商清尾货制造低价”也是形成二手成交压力的主要原因之一。
作为黄埔科学城板块的网红盘，大壮名城曾自带“三地铁+名校”光环，2019年一期首开时大户型单价达5.2万元至5.7万元/㎡。而今年8月，一期的工抵房尾货抛出3万元/㎡的定价。至于在2024年8月开售的二期新品，当时4.6万元至6.5万元/㎡的定价令业界大感意外。头3个月内产品的网签量只有个位数，后期迅速调整价格走量，到了今年10月22日，该楼盘销售人员表示： “现时二期价格在3.5万元至3.6万元/㎡。”而新快报记者查阅发现，二期产品入市至今超过一年，根据阳光家缘数据显示，网签量为66套。
开发商的“以价换量”也传导至二手市场。今年以来，大壮名城二手成交价格明显下滑，一季度大壮名城一期92㎡至104㎡的二手成交价在4.1万元至4.5万元/㎡之间；到了二季度，约120㎡的户型成交价一度达至约4.95万元/㎡，但从三季度开始回落明显。9月主力成交价在3.4万元至3.7万元/㎡，与二期新品价格接近。
除了一手房“以价换量”的冲击，新规期房品质升级与一手现楼供应量增加，也让二手房的传统优势持续弱化。新快报记者了解到，当前广州的新规新房项目在户型设计、得房率、小区会所功能等方面均实现迭代升级，部分项目通过优化空间布局提高使用率，形成对旧规产品二手房的“降维打击”。“比如有些新盘会通过违规改造，将阳台、飘窗等空间异化为室内面积，再宣传‘高得房率’‘零公摊’‘负公摊’，吸引购房者关注，这对二手房来说很不公平。”李宇嘉强调，必须强化新房批后监管，明确阳台、客厅、花园、飘窗等空间的功能属性，禁止违规改造和虚假宣传，避免新盘过度挤压二手房市场。
与此同时，一手现楼供应量增加也分流了大量原本考虑二手房的客群。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，二手房“所见即所得”的传统优势正逐渐被一手楼盘日益提高的现楼销售占比蚕食。特别是在广州的增城、花都等几个房价便宜的外围区域，现房库存占比超六成，竞争分流在所难免。
专家建议对价格异动片区重建二手房参考价
对于部分片区二手市场出现信息不对称、踩踏式抛盘的现状，李宇嘉认为，可考虑重新设立参考价，并要求中介机构在挂牌时以此为基础进行合理浮动，防止恶意压价。
事实上，2021年8月，广州市住建局曾公布首批96个小区的二手房指导价（参考价），该参考价综合考虑过去一年网签价、评估价及周边一手房价格等因素制定。然而，这一政策仅施行约一年便悄然退出。
根据克而瑞广佛的最新监测数据，在上述96个小区中，超过七成当前成交均价已低于当初的指导价，其中价差超1万元/㎡的有21个。以黄埔万科欧泊为例，今年前8个月成交均价为33633元/㎡，比指导价低了1.17万元/㎡。
“市场已进入存量时代，决定整体价格稳定的，关键在于二手房。”李宇嘉强调，判断市场是否见底，需关注两个核心指标：一是二手房挂牌量是否见顶，新增挂牌量是否小于交易量；二是挂盘价与成交价的议价空间能否持续收窄。数据显示，当前广州多个小区二手房的议价空间在5%至15%之间，买方拥有绝对的话语权，多数小区仍遵循“非最低价不成交”“下一套价格比上一套低”的原则。“市场要平衡新房与二手房的性价比，让二手房凭借低总价、成熟配套、浓厚生活气息等优势，与新房形成差异化竞争——新房主打高品质、改善型需求，二手房聚焦刚需、性价比需求，二者互补，共同推动市场平稳发展。”李宇嘉说。
李宇嘉对业主的建议是，在当前市场环境下要理性看待房价波动，避免盲目跟风、恐慌抛售或过度“护盘”。“业主可以通过业主群等渠道，加强信息沟通，对小区房价形成相对统一的预期，但不能采取违规手段干预市场价格。同时，业主也要提升自身对市场的判断能力，不要仅凭中介的一面之词就作出决策，可多参考周边小区成交情况、区域规划等信息，制定合理的挂牌价。”他说。
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